Lei do Distrato – 13786/ 2018

Lei do Distrato

Lei 13786/2018chamada de Lei do Distrato, determina as regras para resolução do contrato de compra e venda de imóvel na planta por inadimplência de quem o adquiriu. Em outras palavras, a Lei do Distrato determina as normas para devolução de imóvel adquirido na planta bem como os percentuais de valores a serem devolvidos ao comprador.

Portanto nesse artigo explicaremos todas as formas de devolução de imóvel adquirido na planta.

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Dessa maneira, explicaremos de forma direta todos os pontos da lei 13786/2018 também conhecida como Lei do Distrato.

Então se você comprou ou pretende comprar um imóvel ainda em construção, leia esse artigo e não caia em armadilhas.

A quem vale a Lei 13786/2018 – Lei do Distrato ?

Distrato imóvel na plantaAs regras ditas pela Lei 13786/2018 devem valer apenas para contratos assinados a partir dessa Lei do Distrato.

Contudo temos que saber que a Lei 13786/2018 é na verdade uma alteração da Lei 4591/64 e 6766/79.

Essas leis disciplinam sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias em geral além de disposições sobre parcelamento do solo urbano.

Portanto a primeira alteração fala sobre o conteúdo que os novos contratos de compra e venda e imóvel na planta devem obrigatoriamente ter.

Dessa forma os contratos antigos continuam sendo regidos pelas regras e jurisprudências antigas de distrato.

 

O que muda nos contratos de compra e venda de imóvel na planta?

Os novos contratos devem obrigatoriamente serem iniciados com o chamado “Quadro Resumo”

Abaixo elencamos as informações obrigatórias que devem conter o quadro resumo:

1 – o preço total que deverá ser pago pelo imóvel;

2 – valor da entrada em destaque, contendo sua forma de pagamento e valores pagos à vista, discriminando os percentuais sobre o valor total do contrato;

3 – valor da corretagem, bem como condições de pagamento e beneficiário dos valores;

4 – forma de pagamento e indicação clara dos valores das parcelas e datas de vencimento;

5 – todos os índices de correção monetária e período de cobrança de cada um;

6 – consequências do distrato seja por qual motivo for, com destaque as penalidades aplicáveis a ambas as partes bem como prazos para devolução dos valores;

7 – taxas de juros e forma de cobrança, além do período de incidência e sistema de amortização;

8 – informações sobre o direito de arrependimento conforme Lei 8078/90;

9 – prazo para quitação das obrigações pelo comprador após obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

10 – informações sobre as obrigações que recaiam sobre o imóvel, em especial, quando este for financiado;

11 – completa identificação do registro do imóvel em cartório;

12 – termo final para obtenção do habite-se bem como regras caso seja entregue fora do prazo.

 

Segundo a Lei do Distrato, o que acontece se a construtora atrasar a obra?

Desfazimento de contrato imovelDe acordo com a Lei 13786/18, a Lei do Distrato prevê um prazo de tolerância de 180 dias após a data de previsão de entrega para que a construtora finalize a obra e entregue o imóvel ao comprador.

Porém se não houver a entrega após esse prazo, o adquirente poderá optar pela finalização do contrato.

Nesse caso, ele deverá receber de volta todos os valores já pagos além do recebimento de multa.

A Lei do Distrato prevê ainda que a construtora / incorporadora faça o pagamento desses valores em até 60 dias corridos contados da data da resolução do contrato, incluindo-se no cálculo a correção monetária desses valores.

Contudo nos casos em que o comprador deseje permanecer com o imóvel mesmo após os 180 dias, terá direito à indenização.

Dessa maneira, os valores da indenização será correspondente a 1% do valor já pago a construtora para cada mês de atraso.

Inclusive deve-se conter nesse cálculo a correção monetária dos valores.

Ademais, devemos frisas que as multas não são cumulativas devendo uma ser paga no caso de devolução do imóvel e outra para o caso de permanência mesmo com o atraso na obra.

 

De acordo com a Lei do Distrato 13786/18, quais valores devem ser devolvidos em caso de desistência do imóvel?

devolução de dinheiro

Primeiramente frisamos que caso a culpa pela resolução do contrato seja da construtora, os valores devem ser integralmente devolvidos.

Ou seja, caso a construtora descumpra alguma cláusula contratual, o comprador tem direito a 100% de devolução dos valores.

Sendo assim, tudo o que foi pago pelo imóvel deve ser devolvido ao comprador inclusive com correção monetária dos valores.

Entretanto a Lei do Distrato 13786/18 trouxe uma grande mudança quanto a jurisprudência nos casos de culpa do comprador.

Isso porque antes do advento da Lei do Distrato o percentual retido pela construtora variava entre 10 a 30% do total pago pelo comprador.

Porém o artigo 67-A da Lei 13786/18 diz que quando a motivação do distrato partir do comprador, a construtora terá direito a até 50% dos valores pagos.

Essa retenção de até 50% se dará em contratos cujo empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, o chamado regime de patrimônio de afetação.

Nos demais casos, a retenção será de até 25% do total pago.

Além disso, o desistente comprador terá os seguintes encargos conforme Lei do Distrato:

– não devolução dos valores pagos a título de corretagem;

– impostos que recaíram sobre o imóvel antes da resolução do contrato;

– cotas de condomínio e contribuições devidas à associação de moradores anteriores ao distrato;

– valor correspondente ao usufruto do imóvel correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato;

– encargos e despesas incidentes sobre o imóvel previstas em contrato.

 

Há alguma forma de me livrar desses encargos pela Lei do Distrato?

Conforme Lei 13786/18, quando o motivo do distrato é do comprador, este deverá arcar com todos os encargos previstos.

Entretanto caso o comprador consiga vender o imóvel a terceiro, estará livre do pagamento de qualquer cláusula penal.

Contudo a incorporadora deverá aprovar a venda mediante aceite ou não do terceiro que irá adquirir a unidade.

Outro ponto importante é que há limitação da dívida total retida para a construtora, aos valores já pagos pelo consumidor que deu causa à resolução do contrato,

Dessa forma, fica impedido que o comprador ainda fique com saldo negativo junto à incorporadora.

Quais os principais motivos de distrato por culpa do comprador?

– descumprimento de qualquer cláusula contratual;De quem é a culpa distrato

– inadimplência das parcelas por quaisquer motivos;

– insuficiência de recursos para obter financiamento do valor residual;

– desvalorização acentuada do imóvel gerando perda de investimentos;

– mudança de localidade (Estado ou Município)ou país de residência;

– alegações de desemprego ou dificuldades financeiras em geral.

Você possui imóvel na planta e esta se sentindo prejudicado pela construtora?

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A Reis Revisional é especialista na Lei do Distrato 13786/18 e vai te ajudar com esse problema.

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Quais os principais motivos de distrato por culpa da construtora?

– descumprimento de quaisquer cláusula contratual;

– descumprimento do prazo para entrega do imóvel;

– entrega do imóvel diferente do informado em contrato;

– não entrega de benfeitorias no imóvel desde que previstas em contrato;

 

Pela Lei do Distrato 13786/18, se a culpa do distrato for minha, qual o prazo da construtora para devolver meu dinheiro?

Lei do Distrato 13786/18Quando o imóvel esta sujeito ao regime de patrimônio de afetação, haverá restituição em até 30 dias após expedição do habite-se o documento equivalente.

Entretanto frisa-se que o valor será devolvido já com os devidos descontos conforme descritos nesse artigo.

Há de se frisar também que nos casos em que o imóvel seja vendido antes desse prazo, os valores deverão serem devolvidos 30 dias a partir da data da revenda.

Contudo nos casos de contratos não regidos pelo regime de patrimônio de afetação, a devolução será depois de 180 dias da resolução do contrato.

Da mesma forma caso haja revenda do imóvel, o prazo é de 30 dias a partir da revenda, em parcela única.

 

A Lei 13786/18 – Lei do Distrato também é válida para contratos de loteamento?

Sim, a Lei 13786/18 também trouxe alterações para os casos de distrato de compra e venda de referentes à imovel na planta loteamento.

Igualmente a contratos de compra e venda de imóvel, a Lei do Distrato prevê que compra e venda de lotes também tenham como item inicial o quadro-resumo.

Semelhantemente à imóvel adquirido na planta, também haverá devolução integral de valores no caso de descumprimento contratual motivado pela construtora / incorporadora.

Entretanto existem algumas diferenças que a Lei do Distrato trouxe para contratos de loteamentos.

Dessa forma, listamos abaixo o que pode ser descontado em relação ao montante pago em casa de Distrato em contratos de loteamento:

– O percentual de 0,75% do valor atualizado do imóvel a ser pago pelo comprador referente ao usufruto do imóvel.

– Retenção do percentual de até 10% do valor do contrato por cláusula penal ou despesas administrativas;

– encargos moratórios referentes às parcelas atrasadas por parte do comprador;

– quaisquer débitos que recaiam sobre o imóvel referentes à impostos, taxas condominais ou equivalentes;

– comissão de corretagem também não será restituída, desde que integrada ao preço do lote;

 

Quais os prazos para devolução de valores em relação a loteamentos?

Construtoras e incorporadoras poderão fazer a devolução de valores em até 12 parcelas mensais conforme os seguintes prazos:

 I – em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

 II – em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual.

Demais informações sobre a Lei do Distrato 13786/18 para loteamentos

A Lei do Distrato prevê que no caso da construtora / incorporadora solicitar a resolução do contrato pela inadimplência do comprador, esta deverá indenizar possíveis benfeitorias realizadas no loteamento.

Depois que passados 60 dias da constituição da mora, o loteador deve alienar o imóvel por meio de leilão.

Somente será permitido um novo registro do loteamento, caso comprovado a efetivação do distrato com o primeiro pagamento.

Em conclusão, as regras descritas na Lei do Distrato não são válidas para contratos de alienação fiduciária.

 

Como fazer caso a construtora não queira fazer o Distrato amigavelmente

Desfazer o contrato imóvelO consumidor deve ficar atento à aplicação da Lei 13786/18.

De fato que a Lei do Distrato não favoreceu o consumidor em comparação à jurisprudência até então vigente.

Contudo há de se frisas que essas regras são válidas para contratos firmados a partir da edição da Lei.

Com toda certeza haverão construtoras que tentarão ludibriar o consumidor ocultando ou tentando ocultar seus direitos.

Em virtude da obtenção de lucros, há construtoras que sequer se prestam a devolver qualquer valor ao consumidor.

Portanto caso você tenha alguma dificuldade em realizar o seu distrato de compra e venda de imóvel, fale com um especialista.

A Reis Revisional é a maior consultoria financeira do Brasil contra abusos praticados contra o consumidor.

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Afinal, dinheiro não nasce em árvore e devemos ficar atentos para não sermos prejudicados.

 

Conclusão

Lei 13786/18 instituiu regras para normatizar os distratos de compra e venda de imóvel na planta.

Dessa maneira, a Lei do Distrato expõe de maneira clara os prazos e valores a serem restituídos em caso de distrato.

Portanto, conhecer os seus direitos é o primeiro ponto antes de adquirir um imóvel ou loteamento.

Contudo caso você já tenha assinado o contrato e quer se desfazer do empreendimento, deve se atentar as regras.

A empresa Reis Revisional é especialista na Lei do Distrato.

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Willian dos Reis
Willian dos Reis
Co-fundador da empresa Reis Revisional, consultoria especializada na luta contra a cobrança de juros abusivos no Brasil, gerando economia financeira e proporcionando o equilíbrio nas relações de consumo entre seus clientes e Bancos e Financeiras. Condecorada pela LATIN AMERICAN QUALITY INSTITUTE na categoria de Consultoria Financeira, foi premiada por sua preocupação na gestão da qualidade com certificação emitida pela LAQI, reconhecida pela ONU.

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